二胎利率 二胎利率比較 2胎 2胎房貸

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農地課稅問題 農地課稅問題 觀點意見央行貨幣政策報告警示的風險信號

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年利率8%

還息不還本

每月應繳:907萬(0.67%)

開辦費1%1360萬

限公司法人

綁約三個月

手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6%=11820萬

建融

一胎:11.2億(14億(假設)8成)

年利率8%

還息不還本

每月應繳:747萬(0.67%)

開辦費1%1120萬

台北市大同區民權西路

一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

年利率8%

還息不還本

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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)

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內容來自sina新聞

觀點意見央行貨幣政策報告警示的風險信號

  央行近日公佈瞭最新一期的貨幣政策執行報告,與市場對於當前中國經濟整體偏悲觀的看法有所不同,央行報告中傳達的情緒似乎並沒有情況危急之擔憂,但 考慮到當前惡化的高頻數據以及不斷惡化的微觀實體感受,筆者堅持對於當前經濟運行差於預期的判斷,同時認為,央行報告也有一定穩定市場信心之意。當然,仔 細研讀報告,也不難發現一些新的提法,值得註意:

  首先,房地產市場或將成為決定今年經濟走勢的關鍵。報告提到,當前中國經濟床鋪電影院增長動力尚待增強,結構調整和改革的任務還是分間距。特別是外需和房地產增長動能較弱,新的強勁增長引擎尚待形成,潛在風險需要關註。

  如上表述符合筆者在《防止房地產市場過冷沖擊經濟大局》一文的判斷,可以看到,當前房地產市場情況更加復雜,成交量低迷,且降價趨勢有向一線城 市傳導之勢,房地產商資金量緊張違約案例增加,多地放松限購政策等等。於筆者而言,今年房地產走勢無疑是關鍵,筆者相信,考慮到房地產對於中國經濟的重要 作用,過緊政策必要時會松動,但筆者擔憂是否部分城市放松限購就能改變房市惡化局面?筆者認為,為防止房地產與經濟下滑失速,放松對首套房購買與中小戶型 開發的房地產信貸政策確有必要。

  其次,通脹壓力尚不足為慮,工業生產領域通縮值得擔憂。報告對於通脹的判斷也與筆者一致,即價格形勢基本穩定。值得警惕的是,PPI較長時間處 於負值區間,而3月非金融企業及其他部門貸款加權平均利率為7.18%,長期貸款利率更高。從利率浮動來看,執行下浮、基準利率的貸款占比有所下降,執行 上浮利率的貸款占比有所上升。如此看來,當前企業貸款的實際正利率已經接近10%,如果考慮到影子銀行貸款利率則更高,相比於企業不斷下滑的利潤率,如此 高的資金成本顯然很難承受。如此看來,未來如何降低過高融資成本,特別是長端利率是防止經濟過快下滑的關鍵。

  再有,降準不僅是應對短期內經濟下滑與企業融資難、融資貴等諸多矛盾的積極舉措,更是未來發揮價格型貨幣政策工具作用的內在要求。報告在"利率 市場化與貨幣政策調控框架"專欄中對貨幣政策工具的使用有充分的論述,比如,參考國際經驗,利率市場化進程基本都伴隨著貨幣政策調控框架的逐步轉型,從國 際經驗來看,上個世紀90年代以來,伴隨著主要經濟體利率市場化步伐加快,貨幣政策框架也逐步從數量型向價格型轉變。

  正如筆者在文章《全面降準勢在必行》中提到的觀點,過去30年央行貨幣政策工具應用更多地倚靠數量型工具,價格型工具的應用相對弱之。而伴隨著對市場化改革達成的高度共識,以及當前一些經濟金融體系的矛盾現象出現,這一狀況實際上到瞭必須改變的時刻。

  主要原因如下:第一,利率市場化改革已經空前加快,由供需決定資金價格的時機已越加成熟,通過行政手段控制資金供給方,利率價格信號必定難以發 揮,資金緊張之下,實體經濟更難免受到傷害;第二,當前表外業務的發展過快,金融風險空前加大,不僅源於部分監管缺失,更一定程度上反映瞭表內業務監管過 度;第三,伴隨著存貸差的縮減,當前20%的準備金率或已超出最優準備金率的理論值;第四,相對於國際上其他國傢,當前中國的存款準備金率已經過高。

  最後,宏觀政策調整需要更加註重防范金融風險,其意義某種程度上要高於保就業。實際上,決策層對於當前經濟下滑局面未十分擔憂,很大程度上由於 當前就業市場尚且穩定。然而,在筆者看來,就業指標其實具有滯後性。一般而言經濟下滑階段,企業率先采取的是減產而非裁員來應對,一旦出現大規模失業,經 濟狀況必定到瞭十分危急的時刻,宏觀政策或許也已經過瞭最好的應對時機。此外,伴隨著中國劉易斯拐點的到來,近幾年中國就業市場實際上也已經出現瞭新的跡 象,農村剩餘勞動力從富足轉為不足,勞動力工資逐年上漲超過GDP增速,在這一背景下,就業指標的敏感性也在減弱。

  與之相對,金融風險的重視程度需要加大。例如,當前房地產市場遇冷,不僅會影響到上下遊企業,更會對金融系統造成沖擊。比如,過去五年中國信托 業實現瞭高速增長。截至2013年底,管理資產規模達到10.91萬億,其大多信托貸款又集中於房地產、政府融資平臺等較高風險領域,一旦宏觀經濟與房地 產市場開始周期性下行,信托貸款業務也蘊含著較大風險。

  此外,在銀行信貸活動中,需要對貸款者進行嚴格的審查,且貸款者需要提供相應的抵押品或抵押資產。顯然,房地產作為普遍使用的抵押品,其價格波 動也會影響到銀行的資產負債狀況。一旦房地產價格下跌,那麼銀行資產負債表中以房地產為抵押品的貸款質量就必然下降,提升銀行不良貸款率。有報道稱,當前 銀行抵押品中有80%為房產,可想而知,在房價下跌之時,這部分風險需要引起足夠重視。

  如此看來,當前中國經濟運行差於預期,風險不容小視。宏觀政策需要有所作為,特別是從貨幣政策的角度而言,央行減少數量控制,特別是適時降準確 有必要,這不僅可以為緊張的流動性提供支持,平緩利率期限結構,降低長端利率風險溢價以緩解實體經濟面臨的資金壓力,更重要的是在貨幣政策工具轉向發揮價 格型工具的背景下,有利於消除供給制約,緩解價格工具失效的矛盾。

  除此之外,筆者建議淡化75%存貸比的考核,即便受制於《商業銀行法》,短期內75%的存貸比取消不切實際,但可以考慮擴大存款額的計算范圍, 延長考核期限,如半年考核或者一年考核均是可行之策。總而言之,在經濟下行風險加大、通脹尚且可控之時,筆者認為,未來貨幣政策應該改變過緊的局面,並通 過降準、淡化存貸比考核等引導政策轉向價格型工具,這既有利於穩增長的實現,也有助於促進市場化改革,可謂一舉兩得。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-09/09364127280.shtml

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